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4844天前 / 閱讀 :
王青宏
個人資料：
王青宏，先后取得注冊職業(yè)經(jīng)理人、注冊企業(yè)經(jīng)營管理師、注冊企業(yè)培訓(xùn)師、注冊房地產(chǎn)估價師、全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證、RSO9001質(zhì)量體系認(rèn)證內(nèi)審員。曾獲得2007-2008亞洲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)領(lǐng)袖人物金橄欖獎。
記者：為了解決房屋質(zhì)量問題，您覺得業(yè)主在驗房收樓的時候要注意哪些方面？
王青宏：一、驗房收樓應(yīng)從5個方面展開。
如果自己不會或是不懂的驗收房屋，那么建議你請專業(yè)的注冊驗房師一同去查驗交付手續(xù)和驗收房屋質(zhì)量，出具驗房報告，維護(hù)自己的權(quán)益。
1、房屋是否與房屋合同相關(guān)條款一致。如果與購房合同、附件及補充協(xié)議不符，要及時向開發(fā)商反映。
2、檢查房屋總體質(zhì)量。先看開發(fā)商有無建筑工程質(zhì)量核驗合格證書，其填發(fā)時間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào)；其次，觀察房屋內(nèi)外墻地面、門窗、頂棚抹灰、護(hù)欄和扶手、玻璃安裝、防水、防盜門、給排水、空調(diào)設(shè)置、節(jié)能設(shè)施、安全隱患等有無異樣及不規(guī)范。
3、核對裝修標(biāo)準(zhǔn)。按規(guī)定，新房交付前應(yīng)向購房者提供裝修標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)清單，購房者可按清單進(jìn)行清點，檢查是否齊備、完好及使用狀況。
4.查看公共設(shè)備。對電梯、消防設(shè)備、燃?xì)?、暖氣、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等進(jìn)行檢查。
5.對房屋結(jié)構(gòu)、面積進(jìn)行核查。新房驗收后，要簽《交屋看房記錄表》（或稱《物業(yè)交付核驗單》等）。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，如果房屋結(jié)構(gòu)、面積等一時無法確認(rèn)，則寫上“暫不清楚”、“無法認(rèn)定”、“待核查”等字樣。
二、驗房收樓的流程及注意事項。
1、關(guān)于收房時間。一般房產(chǎn)商通知小業(yè)主交房時間比較早，建議不要在第一、第二天去收房。因為那兩天同時來收房的人很多，陪同驗收房子的人也不會有太充裕的時間仔細(xì)陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。
2、您可以去物業(yè)部門查看資料，包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）》、《面積實測表》等。需要注意的是，前四項文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。
3、注意核實面積、合同及價錢多退少補等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同，看誤差為多少。注意簽訂合同時將誤差定在2%至3%，建議不超過5%。
4、物業(yè)可能會催促交付物業(yè)費等費用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費等費用為收房條件。可以驗收好后交付費用。
5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時，要確認(rèn)樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。
記者：受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，全國樓市蕭條，2012年春節(jié)黃金周20個主要城市樓市成交量同比下跌八成多。對于這種現(xiàn)象，您覺得2012全年的樓市會呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)？
王青宏：對于國內(nèi)商品住宅市場而言，剛過去的2011年，可以用兩個字來概括即 “限”和“滯”。所以現(xiàn)在的市場是近十年來最差的市場，我認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)的價格會相對集中跌幅。
房地產(chǎn)開發(fā)商急于回款的已經(jīng)在2011年底拼命回收了，通過2012年的元旦春節(jié)，人氣觀望不大，成交量難有起色，預(yù)計大多數(shù)樓盤在2月不會熱心推盤，而相對集中在3月及以后，在疊加調(diào)控政策不放松、特別是限購政策不放松的時候，只能靠價格戰(zhàn)來爭奪有限的進(jìn)場客源，從而引發(fā)房價年內(nèi)的第一波相對集中的下行。目前的市場反應(yīng)顯然調(diào)控是有成效，一二線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)了比較明顯的降價。而且目前是限購城市壓力最大的一段時間。
房地產(chǎn)市場是一直這樣下去還是會有一個所謂的回穩(wěn)？
我判斷，這種情況一直會在2012年的上半年延續(xù)。時間跨度從3月到6月，相對集中在上半年。最快也在下半年穩(wěn)住，但不一定回暖，而且政策不會有太大變動。地方政府可能會有一些在執(zhí)行上面的差異化操作，比較大的動作要等到下半年才會出現(xiàn)。不過房價大幅下跌引起的經(jīng)濟(jì)波動是不可能忽視的。所以我們看到的是一個在不斷博弈中尋求平衡的政策市，不會產(chǎn)生一邊倒的局面。
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